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2020-05-07

法律新知 | 買賣房地未辦理過戶的風險

以筆者遇過的多數民眾而言,對於買賣契約和過戶原則上是兩個法律行為基本上都欠缺認識,這背後的原因恐怕是現行制度背離一般民眾對於法律的認識,所以實務上常常發生買賣房地的雙方僅簽訂買賣契約卻未辦理過戶的情形,這樣的情形可能產生的風險粗略來說,對於買方而言,倘若未在15年內請求過戶,則賣方將取得時效抗辯而得主張拒絕辦理過戶;再者賣方假如再將房地轉賣給第三人,則第三人將因信賴房地登記所有人仍為出賣人並受移轉登記而成為房地之所有權人,那麼可憐的買方此時所能主張的只剩下對於賣方的債務不履行損害賠償請求權,倘若買方又剛好超過15年未主張,則恐怕買方將陷入無計可施的窘境!然而最糟糕的是假如買方已在土地上興建房屋,土地的所有權人(第三人)向其主張拆屋還地,此時若符合時效取得地上權的條件,或許還能先行向地政機關辦理地上權登記以免房屋被拆除,否則辛苦興建居住的房子可能會面臨被拆除的風險! 因此筆者認為對於自身不熟悉的領域,還是有必要尋求外部的協助,比如買賣房地可諮詢律師或土地代書,再來就是,無為而治恐怕無法適用在自身權利的保障,法諺云:「法律不保障權利的睡眠者」,與其讓後續衍生法律糾紛的枝枝節節造成生活受到打擾,不如及早委由專業人士協助辦理,似乎才是明智之舉。

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